日前，巴拿马总统 José Raúl Mulino 签署的第17号行政法令在《官方公报》第30613号正式刊登。这份法令全面取代2020年第722号行政令及2022年第109号、2024年第193号两个修订版本，刊登当日生效。

对于正考虑用30万美元买房拿永居的家庭，这是一份必须读懂的新规

一、新政释放的真正信号：不是涨价，是重构
拉美一直把巴拿马看作“门槛低、速度快、税务友好”的合格投资者通道，过去五年的市场节奏也证明了这个判断。

但新政释放的真正信号，不是单纯的涨价，而是把原来单一的30万美元购房入口，按房产性质、估值规则、维持义务和合规审核，拆成了一套分层、动态、可核查的体系。

二、新规核心：房产分层，30万美金只接一类

新规首次明确房产投资门槛按性质区分：

一手新房及符合条件的期房：维持30万美元最低投资额

二手房：最低投资额正式上调至50万美元

一手新房指由开发商首次出售、尚未使用或转让的房产；已经使用、出租或发生过转让的物业，一般被认定为二手房。

巴拿马合格投资者永居投资门槛（2026.9.16生效）：

所有路径资金必须境外转入、可追溯、维持不少于5年。

这是一份带有结构性倾斜的设计。一手房30万美元入口保留，监管层明显在引导资金流入新建库存去化；二手房门槛抬至50万美元后，低价二手房的移民用途被显著压缩。国有银行50万美元定存通道则同步下调，鼓励资本流向两家公营机构。

三、期房被戴上“紧箍咒”

期房路径是新政监管的重点。

新规要求期房投资必须通过巴拿马持牌信托机构托管资金，或在全额支付房款的同时，由巴拿马银行提供覆盖投资金额的银行保函。

开发商违约的，申请人可在180个工作日内更换投资标的，但期房原则上只能更换一次；如果第二个期房项目仍未能完成，申请人需要转为现房、证券或定期存款等已经实际落地的投资方式。

更关键的是时限制裁——仅依靠期房维持身份的累计期限原则上不得超过三年。如果三年后房产仍未完成产权登记，永久居留身份可能面临被取消的风险。保函需要每年续展至房产完成分割并登记。

这一规则明显利好合规开发商项目，对纯杠杆预售模式形成压制。

四、审批提速，监管同步收紧

审批端明显提速：

MICI 投资认证审核：15个工作日（材料补正不计入）

SNM 居留决议：30个工作日

投资认证有效期：3个月

但认证文件的有效期仅为3个月，申请人须在认证失效前完成后续移民申请递交。

新规审批与监管节点速览：

资金来源核查：境外转入、可追溯、不接受赠与或捐赠

房产估值原则：取“实际付款金额”与“合理商业估值”较低者

地籍核查：ANATI 国家土地管理局资料强制比对

年度核查：每年居留周年日前30天内提交维持证明

投资维持期：不得低于5年

估值与资金来源审查同步加强。MICI 对投资金额或房产价值存在合理怀疑时，可要求独立商业评估报告；发现故意虚高评估、伪造文件或虚假交易的，投资认证可能被拒绝，已经取得的永久居留也可能被撤销。

五、过渡期：旧合同还能不能保住

新规并非一刀切，法令设置了清晰的过渡安排：

新规生效前已正式递交的申请，继续适用旧制度门槛

新规生效前已经签署具有法律约束力投资合同的客户，可在6个月内按旧制度完成申请递交

旧令下签发的投资认证文件在原有效期内继续有效

需要特别强调，6个月过渡期并不等同于“新购30万美元二手房仍按旧标准办”。能否适用旧政策，要综合投资合同签署时间、合同是否具法律约束力、实际付款凭证、房产性质与产权状态、MICI 投资认证进度、能否在过渡期内完成递交等因素个案判断。已经购买二手房、正在办理投资认证或已签约但尚未递交的客户，应进行一对一政策核查，不能仅凭“已付款”判断一定适用旧政策。

总结

巴拿马合格投资者永居此次从单一的“金额达标”，切换为“金额+类型+资金+估值+维护”的全流程监管。已经签约、正在办理投资认证、或计划通过房产、存款等方式申请的家庭，建议尽快梳理合同节点、付款链路、房产性质与认证进度，看准过渡安排再决定走旧制还是按新规调整方案。